Termőföldvásárlás

A termőföld a mezőgazdasági termelés alapja, ezért meghatározó jelentőséggel bír, hogy a jogszabályok a termőföld tulajdoni és ezen belül birtoklási, használati és rendelkezési viszonyaira vonatkozóan milyen előírásokat tartalmaznak. Az Országgyűlés az 1994. július 27-én életbe lépett törvénnyel ismerte el az ország területén lévő termőföldekre a magántulajdonon alapuló piaci viszonyokat és a nagyüzemi termelés helyett egy új, megváltozott szemlélet elfogadtatását. E törvényt kell alkalmazni az ország területén lévő valamennyi termőföldre. Ez egy merőben új megfogalmazása a földnek, hiszen e törvény hatályba lépése előtt megkülönböztettünk termőföldet, építmény elhelyezésére szolgáló földet (ezek leginkább a tanyaterületekhez tartozó és azokkal egységes egészet alkotó földek voltak), különleges rendeltetésű és hasznosításra alkalmatlan földet. Ez azért volt célszerű a nagyüzemi mezőgazdasági termelés során, mert a földet nem fekvése, hanem használata (rendeltetése) szerint különböztették meg. Az 1994-ben elfogadott törvény mindezeket a kategóriákat megszüntette és megalkotta termőföldre vonatkozó egységes szabályokat, melyeket ugyanúgy alkalmazni kell az építmény elhelyezésére szolgáló, különleges rendeltetésű vagy hasznosításra alkalmatlan földekre, valamint az erdőkre is.

A termőföldvásárlás lényegét és a jogi normákban leszabályozott tilalmakat akkor érthetjük meg, ha tisztában vagyunk magával a termőföld fogalmával. Termőföld minden olyan földrészlet (földterület) amely a település külterületén található és az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, gyep, nádas és erdőművelési ágként - azaz használati forma szerint -, vagy pedig halastóként tartanak nyilván.

A termőföldvásárlás, illetve a termőföld tulajdonának bármilyen formában történő megszerzése korlátok között mozog, de távlataiban természetesen a korlátozás nélküli tulajdonszerzés elismerése jelentheti a teljes visszatérést a magántulajdonon alapuló földműveléshez.

Termőföldtulajdont törvényes öröklés, elbirtoklás, ráépítés, kisajátítás és kárpótlási célú árveréssel, valamint a földtörvény hatályba lépését követően főszabályként adásvétellel is lehet szerezni.

Adásvétellel magyar állampolgár termőföldet csak 300 hektár nagyságú és 6000 aranykorona értékben szerezhet. Ez növekedhet legfeljebb 6000 négyzetméterrel, amennyiben önálló ingatlanként tanya területén (tanya körül) van a termőföld. E rendelkezés alól kivétel, ha a földtörvény hatályba lépésekor már meg volt a magyar állampolgár földje és azt kisajátítás folytán kapott kártalanítási összegből vásárolta, vagy pedig közös tulajdont megszüntetve jutott nagyobb terület nagyságú termőföldhöz. Ez esetben a 6000 aranykorona összértéket a termőföld tulajdon nagysága meghaladhatja.

Belföldi jogi személyek, vagy jogi személyiség nélküli más szervezetek - ide tartoznak a kft-k, betéti társaságok, részvénytársaságok, egyesületek, stb. - a termőföld tulajdonát nem szerezhetik meg , kivéve természetesen a Magyar Állam, az önkormányzat, az erdőbirtokosság - amely ismét elnyerte méltó helyét a mezőgazdasági tulajdonformák között - és a közalapítvány. Egyházi szervezet, külföldi magánszemély és külföldi jogi személy termőföld tulajdonjogát vásárlással nem szerezheti meg.

Bár a földtörvény tartalmaz átmeneti szabályokat a külföldiek termőföld tulajdonszerzésére vonatkozóan, mely szerint az öröklés kivételével külföldi a devizáról szóló törvény szerint vásárolhat Magyarországon termőföldet, de ehhez a termőföld fekvése szerinti közigazgatási hivatal vezetőjének engedélye szükséges. Ha a hivatal vezetője a külföldi kérelmét elutasítja, az ellen csak a bírósághoz fordulhat. A közigazgatási hivatalok a megyeszékhelyeken találhatóak. Egyben ugyanez a törvény felhatalmazást ad a kormánynak, hogy a termőföldnek nem minősülő mezőgazdasági ingatlanok megvásárlására vonatkozóan állapítson meg szabályokat. Azért csak a vásárlásról beszélünk, mert külföldi örökléssel ugyanúgy szerezhet termőföldet, vagy termőföldnek nem minősülő ingatlant, mint a magyar állampolgár.

Természetesen azok a személyek, vagy szervezetek, akik a termőföld tulajdonjogát nem szerezhetik meg, még a mezőgazdasági gazdálkodásból nincsenek kizárva, hiszen a bérleti, vagy haszonbérleti szerződéssel minden további nélkül használhatják a termőföldet.

Garanciális szabály az, hogy aki - és a jogszabályok tilalmába nem ütközik - a termőföldet valamilyen módon használja (pl. haszonbérlet, bérlet, részesművelés, stb.) azt megilleti az elővásárlás joga is.

Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy a föld tulajdonosa a föld értékesítésekor legelőször ezen személyeknek köteles felajánlani a földet megvásárlásra - természetesen, mint már szó volt róla, csak abban az esetben, ha ez jogszabályba nem ütközik -, és ha a földet bármilyen jogcímen használó él a vásárlás lehetőségével, akkor ugyanolyan feltételek mellett részére kell értékesíteni a földet.

A törvényből következik az is, hogy aki tilalomba ütközően vásárol termőföldet az a szerződés a jogszabály erejénél fogva semmis, vagyis a vevő és eladó között nem jön létre ez esetben az adásvétel, a tulajdonos változás az ingatlan fekvése szerint földhivatal ingatlan-nyilvántartásába nem jegyezhető be. E tényt a földhivatal a hozzá benyújtott adásvételi szerződés alapján köteles is vizsgálni.

Természetesen ennek van egy olyan hátránya is, hogy a felek nem biztos, hogy tisztában vannak a tulajdonszerzési korlátozással, hiszen az eladó nem tudhatja, hogy a vevőnek már 6000 aranykorona értékű föld van a tulajdonában, vagy egyéb korlátozás alatt áll. Ilyen esetben, ha a földhivatal mégis bejegyzi a tulajdonszerzést, utóbb a bíróság a felek kérelme (vagy az ügyész indítványára) nélkül is visszaállítja az eredeti állapotot és kártérítésre kötelezi azt a felet, aki megsértette a földtörvényből adódó termőföld szerzési(vásárlási) tilalmat.

Vélhetően ennek akarja - többek között - elejét venni az az ingatlan-nyilvántartásról szóló rendelkezés, miszerint az adásvételi (de egyéb) szerződések ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzések előfeltétele az ügyvédi, vagy közjegyzői, jogtanácsosi ellenjegyzés. Hiszen a nevezettek olyan szakemberek, akiknek kötelességük ügyfeleik figyelmének felhívása a jogszabályok tiltó, vagy korlátozó rendelkezéseire, illetőleg, hogy megadják a szükséges kapcsolódó felvilágosításokat. Sajnos, ettől függetlenül nagyon sokan - főleg a Dunántúli megyékben, ahol szabadabban áramolhatott a nyugati tőke (pénz) - kijátszották a termőföldtulajdon szerzésére vonatkozó törvényi tilalmi előírásokat. Erre született 2001-ben egy kormányhatározat, amely az ún. zsebszerződések feltárására földhasználati ellenőrzési rendszer kialakítását rendelte el. E határozat kimondja azt is, hogy az ilyen adásvételi szerződéseket kötő földtulajdonosokat nem érheti hátrány és az eladókat ösztönözni kell az ilyen szerződések feltárására.

Néhány szót arról is ejteni kell, hogy még az 1994-ben elfogadott és kihirdetett földtörvény előtt, 1992-ben elfogadta az Országgyűlés a kárpótlási jegyen történő termőföldtulajdon szerzését is, ami szintén adásvételnek minősül, de nem pénzügyi fedezettel, hanem az un. Kárpótlási jeggyel, ami értékpapírnak minősült és meghatározott dolgok megvásárlására szolgált.

A kárpótlási jegyet névértéken voltak kötelesek a földárveréseken elfogadni az akkori földkiadó és földrendező bizottságok.

A termőföldvásárlást illetékkedvezményben is részesíti az illetékekről szóló törvény. Termőföld tulajdonjogának, vagy vagyoni értékű jogának adásvétellel történő megszerzése esetén ugyanis csak az egyébként járó illeték egynegyedét kell megfizetni. Ez főszabályként adásvételi szerződés esetén a vételár 10 §-a, földvásárlásnál csak egynegyede.