A jogállamiság alkotmányos követelményeinek érvényre juttatása érdekében biztosítani kell a tulajdonjog védelmét. E védelmet emeli ki a Magyar Köztársaság Alkotmánya, amikor kimondja, hogy tulajdont kisajátítani csak kivételesen és közérdekből, törvényben szabályozott esetekben lehet és csak teljes, feltétlen és azonnali kártalanítással.


Kisajátítási, közérdekű célok:

a) állami vagy helyi önkormányzati szerv, valamint az e szervek működéséhez szükséges gazdasági, igazgatási, oktatási, közgyűjteményi, közművelődési, szociális és egészségügyi létesítmény elhelyezése;

b) város- és községrendezés;

c) állami vagy önkormányzati beruházásban megvalósuló tömbszerű vagy telepszerű lakóházépítés;

d) bányászat;

e) honvédelem;

f) közlekedés;

g) posta és távközlés;

h) közcélú erőmű létesítése, a villamos energia továbbítására szolgáló vezeték és berendezés elhelyezése, ha a létesítés, illetőleg az elhelyezés másként nem biztosítható;

i) vízgazdálkodás;

j) a régészeti lelőhelyek és környezetük megóvása és feltárása;

k) műemlékvédelem és természetvédelem, ha a védelem másként nem biztosítható;

l) véderdő telepítése, védőfásítás és közérdekű erdőtelepítés;

m) építési tilalom alatt álló ingatlan tulajdonjogának megszerzése;

n) a volt egyházi ingatlanok tulajdoni helyzetének rendezéséről szóló 1991. évi XXXII. törvény 17. §-ának (2) bekezdése alapján az egyház részére történő átadás;

o) hőtermelő létesítmény és szolgáltatói hőközpont létesítése;

r) hulladékgazdálkodási közszolgáltatási létesítmény elhelyezésére, ha az másképpen nem biztosítható, és az ingatlanra vonatkozó hatályos terület-, illetve településrendezési terv az ingatlant ezen területfelhasználási egységbe sorolta.


E céloktól eltérni nem lehet, ha a kisajátítást kérő más célt jelöl meg, akkor a kisajátítás nem valósulhat meg. Példa erre az, ha az önkormányzat tulajdonában lévő gazdasági társaság (pl. gyógyfürdő) gyógyszállót szeretne építeni, erre a célra magántulajdonban lévő ingatlant kisajátítani nem lehet, hiába az önkormányzat a kisajátítást kérő.

A kisajátítás, mint fogalom azt jelenti, hogy nem állami (főleg magánszemélyek) tulajdonában lévő ingatlanok állami, önkormányzati tulajdonba kerüljenek, és ezáltal megvalósuljanak a fent említett közcélok. Kisajátításra csak akkor kerülhet sor, ha a tulajdonostól adásvétellel az ingatlan tulajdonjoga nem szerezhető meg. Meg kell jegyezni, hogy nem lehet utcanyitás céljából beépítetlen telekre kisajátítási eljárást lefolytatni, ez esetben az építésügyi hatóság határozattal a földhivatalnál lejegyeztetheti közút céljára a szükséges területnagyságot, ellenben a tulajdonost ez esetben is teljes és feltétlen, azonnali kártalanítás illeti meg, kivéve, ha erről lemondott.

A kisajátított ingatlanért kártalanítást kell fizetni, amelynek piaci értéken, azaz a helyben kialakult forgalmi értéken kell megtörténnie. Ha a kisajátított épületben lévő lakást, vagy egyéb helyiséget (pl. nyári konyha) a tulajdonos, bérlő, vagy egyéb használó használja, akkor forgalmi értékként a lakott értéket kell figyelembe venni. A forgalmi érték megállapítása szempontjából ilyen esetben jelentősége lehet a telek és az épület arányának (pl. nagy és értékes telken elavult, kis épület áll, vagy fordítva). A forgalmi érték megállapításánál nem lehet felsorolni az összes figyelembe vehető befolyásoló tényezőt, de azért minden olyan szempontot vizsgálni kell, amit egy esetleges adásvétel során a szerződést kötő felek egyébként is figyelembe vennének. Ilyen lehet még: az ingatlan közművesítettségi foka, a közterületi megközelíthetősége, a kisajátított ingatlanon fennáll-e építési tilalom, vagy korlátozás, az ingatlanon lévő épületek építési engedéllyel, vagy a nélkül épültek-e, van-e rajta évelő növényzet, stb. Ha az épület építési engedély nélkül épült, és a használatbavételi engedély kiadásától számított 10 év már eltelt, az építési hatóság már az építmény bontása iránt nem intézkedhet. Ez esetben a kártalanítási összeg meghatározásánál az építmény teljes forgalmi értékét kell figyelembe venni.

Telek kisajátítása esetén a kártalanítási összeg meghatározásánál kiemelkedő jelentősége van a rendeltetésnek és a beépítési lehetőségnek. Ingatlan egy része csak akkor sajátítható ki, ha a visszamaradó ingatlanrész eredeti céljára továbbra is alkalmas, vagy ha be nem épített telekről van szó, akkor a visszamaradó telekhányad eléri a helyben előirt legkisebb teleknagyságot. Ha a kisajátított lakást a tulajdonosok korábban a részükre biztosított tanácsi értékesítésű lakásként az állami támogatást tartalmazó áron szerezték meg, a kisajátítási kártalanítási összeg meghatározásánál az állami támogatás összegét terhükre kell elszámolni.

Ha a tulajdonos az ingatlant a kisajátítást megelőző tíz éven belül szerezte, a szerzéskori értéket a kártalanítási összeg meghatározásánál csupán az értékelés egyik szempontjaként kell figyelembe venni. Tekintettel kell lenni arra is, hogy a tíz éven belüli szerzés a kisajátítás időpontjához képest mikor történt, mert minél távolabb esik egymástól a két időpont, a szerzéskori érték jelentősége ehhez képest csökken.

Kisajátítási kártalanításként a kisajátítással kapcsolatos értékveszteséget és költségeket is meg kell téríteni, de ezek csak a kisajátítással lehetnek összefüggésben. Így pl. nem jár kártalanítás a kisajátított ingatlanon folytatott jövedelemszerző tevékenység lehetőségének megszűnése miatt, de nincs helye olyan költség megfizetésének sem, hogy pl. a tulajdonos az állatállománynak takarmányozásához szükséges terményt a kisajátított ingatlanon termelte meg és a kisajátítás miatt a terményeknek más helyről történő szállításával kapcsolatosan a jövőben költségei merülnek fel. Ugyanakkor költségként (értékveszteségként) meg kell téríteni különösen a mezőgazdasági művelés alatt álló ingatlan esetében a lábon álló és függő termés értékét, a folyó gazdasági évben elvégzett mezőgazdasági munkák költségét és egyéb ráfordítások költségét, az ingatlan egy részének kisajátítása esetén a visszamaradt ingatlanrész értékének csökkenését, a kisajátítás következtében szükséges üzemátszervezés, üzem áttelepítés és költözködés költségét és egyéb hasonló igazolt költségeket.

A tulajdonoson kívül más jogosult (haszonbérlő, használó, haszonélvező, stb.) is érvényesítheti a kisajátítást kérővel szemben a kártalanítási igényét.

A pénzbeli kártalanítással a kisajátított ingatlanra vonatkozóan más személyt megillető jogok és tények megszűnnek. Kivétel a telki szolgalom, továbbá a jogszabályon alapuló szolgalom, vezetékjog és más használati jog, valamint tulajdoni korlátozás, mert ezek tekintetében külön kell rendelkezni. Az állam, illetőleg az önkormányzat a kisajátítási határozat jogerőre emelkedésével az ingatlan tehermentes tulajdonjogát szerzi meg.

Kártalanítást nemcsak pénzben, hanem csereingatlannal, esetleg csereingatlanban és pénzben együtt is lehet nyújtani. Csereingatlan csak akkor adható, ha ebben a felek megegyeznek. Ha a csereingatlan értéke nagyobb, mint a kisajátított ingatlanért járó kártalanítás, a különbözetet a tulajdonos köteles megfizetni. (Ez alól felmentést, vagy részletfizetést kaphat.) Ha a csereingatlan értéke kisebb, akkor a tulajdonos részére az értékkülönbözet jár. Nem jár kártalanítás a használhatatlan romépületért, az olyan épületért, amelynél az építést vagy fennmaradást engedélyező határozat a későbbi lebontás esetére a kártalanítást kizárta, illetőleg amelynek a tulajdonos költségére való lebontását az építésügyi hatóság elrendelte. Ezeket az épületeket a tulajdonos lebonthatja és anyagát elviheti.

Ha a felek között nem jön létre az ingatlanra vonatkozóan az adásvétel, úgy a kisajátítási eljárást a kisajátítást kérő (állam, vagy önkormányzat) megindítja. A kisajátítási eljárást az ingatlan fekvése szerint illetékes megyei, vagy fővárosi közigazgatási hivatal vezetője folytatja le. A közigazgatási hivatalok a megyeszékhelyeken működnek. A közigazgatási hivatal köteles legelőször azt vizsgálni, hogy a megjelölt kisajátítási cél valóban közérdeket szolgál-e. A kisajátítási eljárás során a mezőgazdasági földeket, valamint az erdőket fokozott védelemben kell részesíteni, mivel ezek az ingatlanok végesek, mással nem pótolhatók, nem helyettesíthetők. Ezért ezek kisajátítására csak akkor kerülhet sor, ha a mezőgazdasági művelésből történő kivonását engedélyezték. Természetvédelmi területet érintő kisajátításra irányuló kérelemhez csatolni kell a természetvédelmi hatóság hozzájárulását is, illetőleg régészeti jelentőségű földterület esetén a művelődési és közoktatási miniszter hozzájárulását is.

A közigazgatási hivatal vezetője által hozott határozat ellen csak bírósági felülvizsgálat vehető igénybe. A perre a megyei bíróságok illetékesek. A bíróság a kisajátítási ügyben soron kívül jár el. A kisajátított ingatlant csak a jogerős kisajátítási határozatban megjelölt időpontban lehet birtokba venni, de a kisajátítást kérő engedélyt kérhet előmunkálatok végzésére, melyet szintén a közigazgatási hivatal vezetője engedélyez.

Megjegyzendő, hogy a kisajátítást kérő nem húzhatja hosszú ideig a kisajátítási cél megvalósítását, kötelezettséget kell vállalnia arra, hogy az ingatlant meghatározott határidőn belül a kisajátítási célra felhasználja. Amennyiben ez nem valósul meg a vállalt határideig, az ingatlan korábbi tulajdonosát elővásárlási jog illeti meg.

Amennyiben a kisajátítási eljárás megindul, illetőleg az lebonyolódik, a teljes eljárás (beleértve a bíróságit is) illetékmentes, valamint a kisajátított ingatlan tulajdonosa a teljes kártalanítási összegre vonatkozóan jövedelemadó-mentességet élvez.

Véleményem szerint az önkormányzatok az utóbbi időben pontosan a megemelkedett ingatlanárak miatt a településrendezési tervek jóváhagyásánál csökkentik a kisajátításra szánt ingatlanok számát és azokat inkább csak közterület kialakítására (utcanyitásra) veszik igénybe, de ez esetekben is inkább próbálnak a tulajdonosokkal adásvételre vonatkozóan egyezséget kötni. A kisajátítást a kisajátított ingatlan tulajdonosa köteles tűrni, de nagyon ritka, amikor az eljárás mindenki megelégedésére bonyolódik le, hiszen tulajdonához mindenki ragaszkodik főleg akkor, ha ahhoz esetleg érzelmi szálak is kötődnek.