Az alábbiakban ismertetett előírásokat a 2005. évi LXXVI. törvény és a 135/2005. (VII. 14.) Korm. rendelet állapította meg, ezeket a jogszabályokat a Magyar Közlöny 92. és 99. számában hirdették ki.

Az építkezés megkezdésének feltétele: adatbejelentés az építésügyi hatóság részére

A 2005. július 15-e után megkezdett építési tevékenységet, valamint az ezen időpontot követően indult fennmaradási és továbbépítési engedély alapján végzett építési tevékenységet – az egyéb jogszabályi feltételek teljesítése mellett – az építtető csak akkor kezdheti meg, illetve akkor folytathatja, ha az építési tevékenységgel kapcsolatos adatokat az építési (létesítési) engedély kiadására hatáskörrel rendelkező első fokú építésügyi hatóságnak bejelenti. A bejelentést a kivitelezés tervezett megkezdése előtt legalább 8 munkanappal kell megtenni. Az új kötelezettség az építésügyi hatósági (létesítési) engedélyhez kötött és a nettó (általános forgalmi adó nélkül számított) 10 millió forint kivitelezési értéket (szerződéses érték) meghaladó építkezésekre vonatkozik. Ha tehát valaki olyan építési munkálatokat végez, amelyhez nem kell engedélyt kérnie, a kivitelezési értéktől függetlenül adatszolgáltatási kötelezettség sem terheli. Ezen felül az építtető a továbbépítés esetében is köteles az adatszolgáltatásra, ha az építési tevékenységet fennmaradási és továbbépítési engedély birtokában folytatja és a továbbépítési engedéllyel elvégzendő építési tevékenység kivitelezési értéke eléri a 10 millió forintot.

A kivitelezési érték bejelentése

Az építtető az építésügyi hatósághoz történő bejelentéssel egyidejűleg köteles az építési tevékenységre vonatkozó kivitelezési értéket az Adó- és Pénzügyi Ellenőrzési Hivatalnak (APEH) megküldeni. Ez a bekezdés megközelítőleg olyan bonyodalmakat okozhat, mint az, ha valaki megrendel egy szolgáltatást, de nem jelöli meg az általa fizetendő ellenértéket, és nem közli a vállalkozóval a teljesítési helyet sem. Álláspontom szerint problémát jelenthet az, hogy a jogszabály nem határozza meg, hogy mely APEH szervnek és milyen formában kell ennek a kötelezettségnek eleget tenni, és egyáltalán mit kellene ennek a bejelentésnek tartalmaznia. Az építtető jelenleg választhatna az APEH területi szervei közül – ha feltételezzük, hogy a Központi Hivatalt nem kívánja felkeresni –, teljesen függetlenül az építkezés helyszínétől, vagy esetleg attól, hogy melyik területi szerv illetékességi területén található a saját vagy a kivitelező székhelye. Az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény 74. §-ának tágabb értelmezésével juthatunk olyan következtetésre, hogy az építtető lakóhelye, illetve székhelye, telephelye szerint illetékes adóhatóság jár el a bejelentés során – ezt határozza meg az APEH tájékoztatója is –, de talán szerencsésebb lett volna a törvényben pontosítani az illetékes szervet. Az általános gyakorlatnak megfelelően pedig célszerűbbnek mutatkozna az építkezés helye szerint illetékes területi szerv kijelölése, amely – a helyi viszonyok ismerete révén – akár még ellenőrizhetné is a bejelentett kivitelezési érték valódiságát.
A jogszabály nem rögzít egy formanyomtatványt sem a bejelentés megtételére, de ez a kisebbik probléma. A nagyobb gondot szerintem az okozza, hogy a jogszabály még iránymutatást sem ad az APEH számára, hogy milyen tartalmi követelményeknek megfelelő bejelentést fogadjon el. Ennek megfelelően előfordulhat az is, hogy az építtető az adóhatóságnak küld egy levelet, amelyben közli, hogy a kivitelezési érték 10,5 millió forint, de például nem jelöli meg a kivitelezőt és az építkezés helyét sem. Szeptember végén, október elején – vagyis hetekkel a bejelentési kötelezettség első teljesítésének határidejét követően – az APEH honlapján megjelent a „Bejelentő lap” mintája, amelyben az építkezési helyszín címét és helyrajzi számát is meg kell jelölni. Ez csak azért érdekes, mivel a jogszabályi rendelkezések alapján a „Bejelentő lap” csak az építtető (mint bejelentő) azonosítására szolgáló adatokat (elnevezés, adóazonosító jel, adószám) és a kivitelezési értéket kérhetné be az adóhatóság.
Szintén aggályos, hogy az elsőfokú építésügyi hatóság az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésével kapcsolatban bejelentett adatok közül az állami adóhatóságnak csak az építési helyszín címét, helyrajzi számát, valamint a kivitelező (vállalkozó) nevét, címét, kivitelezési jogosultságának igazolását köteles megküldeni, vagyis például az építtető adatait nem. Így az adóhatóság és az elsőfokú építésügyi hatóság adatbázisát csak úgy lehet összehangolni, hogy az építtető – ellentétben a jogszabállyal és az adóhatósági „Bejelentő lap” szerint – az APEH-nak köteles bejelenteni az építkezés helyszínét és helyrajzi számát is.
Érdemes megjegyezni azt is, hogy az előírások alkalmazásának időpontja sem teljesen egyértelmű. A kormányrendelet szerint a 2005. július 23-áig megkezdett építési tevékenységek esetében az adóhatósági bejelentési kötelezettségnek az építtető legkésőbb 2005. augusztus 1-jéig köteles eleget tenni, vagyis ezt követően a 8 napon belüli bejelentés követelhető meg. Az APEH honlapján (www.apeh.hu; Az adótörvényeket érintő legfontosabb változások című ismertetőben) olvasható tájékoztató azt tartalmazza – valószínűleg a rendelet egy másik bekezdésének értelmezésére figyelemmel –, hogy csak a rendelet kihirdetésétől számított negyvenötödik naptól kell alkalmazni a bejelentési kötelezettséget. Az APEH tájékoztatója szerint tehát 2005. augusztus 29-én kellene az első adatokat szolgáltatni, ami jelentősen eltér a jogszabályi előírásoktól.

Mi az a kivitelezési érték?

A 135/2005. (VII. 14.) Korm. rendelet 2. § (1) bekezdése szerint a kivitelezési érték alatt a hatósági engedély tárgyát képező teljes létesítmény összesített anyag- és munkadíj költségeinek együttes összegét (szerződéses értékét) kell érteni. Ez a megfogalmazás azonban több kérdést is felvet. Egyrészt mi a helyzet akkor, ha az építtető első lépésben csak az épület 10 millió forintot el nem érő részét készítteti el, akár pénzhiány, akár a fokozatosság elvének követése miatt. Nem szabad elfelejteni azt sem, hogy a 46/1997. (XII. 29.) KTM rendelet 16. §-ának (2) bekezdése alapján például a több megvalósulási szakaszra bontott építkezés esetében az egyes szakaszokban megépítendő építményekre, illetőleg a rendeltetésszerű és biztonságos használatra önmagukban is alkalmas építményrészekre szakaszonként külön-külön is lehet építési engedélyt kérni. Azt nem tartom életszerűnek, hogy valaki egy építkezésre a bejelentési kötelezettség alóli kibúvás miatt kérjen több szakaszban építési engedélyt – ez a kiskapu tehát valószínűleg nem eredményezi a kötelezettség kijátszását –, de a szerződések ütemezése gyakran előfordulhat.
Másrészt hogyan terjed ki a bejelentés azokra az építkezésekre, ahol a vállalkozási szerződés megkötésekor mondjuk 9 millió forint volt a kivitelezési érték, azonban olyan pótmunka vagy többletmunka következik be, amely meghaladja az egymillió forintot. Gyakran előfordul, hogy baráti segítséggel készül el az épület egy-egy része, amelyekre értelemszerűen nem készül szerződés, és az építtetőnek csak az építőanyag értékét kell költségként terveznie. A bizonytalan eseteket még tovább lehetne sorolni, ezért talán érdemes lenne pontosabban meghatározni azt a kivitelezési értéket, építési tevékenységet, amely adatszolgáltatási kötelezettséggel jár. Félő, hogy ebben a formában a rendeletből még a jóhiszemű építtetők sem tudják majd mindig eldönteni, hogy kötelesek-e a bejelentésre, vagy sem.
Bonyolítja a helyzetet, hogy az általam ismert APEH álláspont szerint az építtetőnek a fentiekben megjelölt esetekben is előre kell terveznie az építkezés kivitelezési értékét, és a tényleges szerződéstől függetlenül az egész építményre vonatkozó kivitelezési értéket kell bejelentenie az építkezés megkezdését megelőzően. Legjobb tudomásom szerint a baráti segítséggel – ingyen munkaerővel – végzett építkezések esetében pedig az APEH elvárja, hogy az építtető kalkulálja ki, hogy mennyibe kerülne neki piaci áron dolgozó vállalkozóval megépíttetnie a házát, és ezt az értéket kell közölnie. Mivel a jogszabály is szerződéses érték bejelentéséről szól, és teljesen irreális az, hogy valaki több, fiktív kivitelezési értéket is kalkuláljon az építkezésére, nagyon remélem, hogy az adóhatósági gyakorlat el fog térni a jelenlegi elképzelésektől. Halkan jegyzem meg, hogy talán ezeken a problémákon a jogalkotó is elgondolkodhatna, és esetleg pontosíthatná a rendeletet.

Milyen adatokat kell bejelenteni az építésügyi hatóságnak?

A fenti körülményeknek megfelelő építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésével összefüggésben az építtető a következő személyes adatokat köteles közölni az elsőfokú építésügyi hatósággal:
a) az építtető neve (elnevezése), címe (székhelye),
b) az építési helyszín címe, helyrajzi száma,
c) a kivitelező (vállalkozó) neve (elnevezése), címe (székhelye), kivitelezési jogosultságának (vállalkozói engedély, cégbírósági bejegyzés) külön jogszabály szerinti igazolása, továbbá
d) a felelős műszaki vezető és az építési műszaki ellenőr neve, címe (székhelye), jogosultságának igazolása.
Érdemes tudni, hogy a legtöbb építésügyi hatóság már elkészítette a bejelentési kötelezettség pontos teljesítéséhez szükséges nyomtatványt. Mivel az elsőfokú építésügyi hatóság egyes adatokat továbbküld az APEH, az építésfelügyelet, illetve a munkaügyi felügyelőség részére, a nyomtatvány általában négy részből áll. Már nem is lepődtem meg, amikor egy ilyen nyomtatványon, az APEH és az építésfelügyelet részére továbbítandó példányokon a kivitelezési érték feltüntetésével is találkoztam. A jogszabály alapján ugyanis az elsőfokú építési hatóságnak és az építésfelügyeletnek nem kell tudomást szereznie a kivitelezési értékről, az adóhatóságnak pedig külön – az APEH honlapján közzétett „Bejelentő lap” segítségével – köteles az építtető ezt bejelenteni. Tényleg sokkal praktikusabb lenne, ha az építtető egy nyomtatvány kitöltésével letudná valamennyi adatszolgáltatási kötelezettségét, de a jogszabály ezt neki nem teszi lehetővé (az elsőfokú építési hatóságnak és az építésfelügyeletnek pedig azt, hogy megismerje a kivitelezési értéket).
Érdekesség, hogy az eredeti törvényjavaslat alapján az alvállalkozókkal kapcsolatos információkat is közölnie kellett volna az építtetőnek, de ez az Országgyűlés Gazdasági Bizottságának javaslatára kimaradt a végleges szövegből. A módosítás indokolása szerint az építtető nem tudja minden esetben előre megadni az alvállalkozók nevét, vagy sok esetben a kivitelezés megkezdésekor még nem is tudja, hogy kivel fog szerződni. Álláspontom szerint az indokolásban megfogalmazott eseteket a későbbi, kiegészítő adatszolgáltatás, illetve a változások bejelentésének előírásával is le lehetett volna szabályozni – lásd a kivitelezési érték változására vonatkozó előírásokat –, viszont az alvállalkozókról történő jelentés elmaradása éppen a kinyilvánított jogalkotói szándék megvalósulását hiúsíthatja meg. Általában ugyanis nem a fővállalkozó vagy a generálkivitelező az, aki a külföldi, munkavállalási engedély nélküli dolgozót foglalkoztatja – legalább is a hatóságnak bemutatott szerződések szerint –, és az esetek döntő többségében nem az építtetővel, megrendelővel közvetlenül kapcsolatban álló vállalkozó vár évekig, leggyakrabban reménytelenül a pénzére.
Az alvállalkozók kihagyása a bejelentési kötelezettségből – és az a tény, hogy az építkezés megkezdését és a felelős műszaki vezető személyét már korábban is az építésügyi hatóság tudomására kellett hozni – egyértelművé tette számomra, hogy a jogalkotó elsődlegesen nem a körbetartozásokat kívánja megszüntetni, nem az egy-egy munkára mesterségesen létrehozott, követhetetlen alvállalkozói hálózat átvilágítására törekszik. A jogszabálynak véleményem szerint két kiemelt célja van. Egyrészt az, hogy az adóhatóság azonnal értesüljön az építkezések értékéről, és ellenőrizni tudja ennek ismeretében az építtető tényleges és bevallott jövedelmét. Másrészt az, hogy az APEH az építtetőtől szerzett információ alapján meg tudja vizsgálni a kivitelező tevékenységét, és megpróbálja kizárni annak lehetőségét, hogy a vállalkozó számla nélkül vagy a számla szerint „olcsóbban” dolgozzon.

Változások az építési naplóban

Az építési napló vezetésének szabályait főként az 51/2000. (VIII. 9.) FVM-GM-KöViM együttes rendeletben találhatjuk meg, azonban a továbbiakban a 135/2005. (VII. 14.) Korm. rendelet 3. §-a is tartalmaz előírásokat. Az új jogszabály szerint az építési napló megnyitásakor és vezetése során folyamatosan az építési napló mellékleteként kell kezelni az alábbi adatokat, dokumentumokat:
a) a kivitelező (vállalkozó, alvállalkozó) neve, lakcíme (székhelye), kivitelezési jogosultságának (vállalkozói engedély, cégbírósági bejegyzés) igazolása, továbbá
b) a felelős műszaki vezető és az építési műszaki ellenőr neve, lakcíme (székhelye), jogosultságának igazolása,
c) a kiviteli tervek tervezőjének tervezési jogosultságára vonatkozó igazolása és nyilatkozata arról, hogy a tervek megfelelnek a jogszabályi előírásoknak.
Az építési naplóba és mellékleteibe – a külön jogszabályban előírtakon túlmenően – a kivitelező a továbbiakban köteles betekintést biztosítani a helyszíni ellenőrzést folytató Országos Munkabiztonsági és Munkaügyi Főfelügyelőség területi felügyelőségei, az építésfelügyeleti szerv, valamint az APEH, illetve területi szervei számára is.

A bejelentési kötelezettség elmulasztásának jogkövetkezményei

Az építésügyi hatóság köteles a bejelentést 3 munkanapon belül megvizsgálni, és amennyiben szükséges, a bejelentőt 8 napos határidővel hiánypótlásra hívják fel. Az építésügyi hatóság az építési tevékenység megkezdését 15 napon belül határozattal megtiltja, ha a bejelentő a hiányokat a felhívás ellenére sem pótolja. Amennyiben az építési tevékenységet az adatszolgáltatási kötelezettség teljesítése nélkül kezdték meg, vagy az építésügyi hatóság tiltása ellenére is végzik, azonnali intézkedés keretében az az építésügyi vagy építésfelügyeleti hatóság tiltja meg az építési tevékenység végzését, amelyik az ellenőrzése során a szabálytalanságot észlelte. Fontos tudni, hogy a hatóság a határozat azonnali végrehajtását fellebbezésre tekintet nélkül elrendelheti.
Az építésfelügyeleti szerv az építési tevékenység végzésének, folytatásának megtiltása mellett építésfelügyeleti bírságot is kiszabhat, ha helyszíni ellenőrzés során a külön jogszabályban előírtakon túlmenően azt állapítja meg, hogy az építési tevékenység az építési helyszínen:
a) építési napló nélkül, illetve
b) az építési naplóban az előző pontban felsorolt adatok feltüntetése nélkül, vagy
c) az építtető építésügyi hatóság részére történő adatszolgáltatási kötelezettségének teljesítése nélkül, vagy
d) az építésügyi hatóság tiltása ellenére kezdődött meg, illetve folyik.
Akkor is kiszabható a bírság, ha az építési tevékenység megtiltása iránt az építésügyi hatóság intézkedett és erről egyidejűleg értesítette az építésfelügyeleti szervet.
A kormányrendelet alapján a kivitelezési érték bejelentésének elmulasztása nem jár az építési tevékenység megtiltásával, az ehhez fűződő lehetséges jogkövetkezmények felderítése érdekében ismét az adózás rendjéről szóló törvényt hívtam segítségül. A törvény 172. §-a szerint az adóhatóság részére történő adatszolgáltatási kötelezettség késedelmes, hibás, valótlan adattartalommal vagy hiányosan történő teljesítése, illetve nem teljesítése esetében az építtetőre 100 ezer, illetve nem magánszemély építtető esetében 200 ezer forintig terjedő mulasztási bírság szabható ki. Amint már utaltam rá, a hiányosan vagy hibásan történő adatszolgáltatásra a jelenlegi szabályok mellett elég kicsi az esély, de az is elképzelhető, hogy – a jogszabályok tág értelmezésének lehetőségét ismerve – a közeljövőben az ilyen bejelentések lesznek többségben.

Be kell jelenteni az adatok változását is

A jogszabály előírja, hogy az építtető haladéktalanul köteles bejelenteni az építésügyi hatóságnak és az APEH-nak az adatokban történt változásokat. Véleményem szerint egy jogszabálynak a bejelentési kötelezettség teljesítésére legalább a határidő utolsó napját meg kellene határoznia, a „haladéktalanul” kifejezés értelmezése során az építtető, az építésügyi hatóság és az APEH is más álláspontra helyezkedhet. Ha a hatóság szerint nem határidőben történt a bejelentés, akár építésfelügyeleti bírságot is kiszabhat, és vita esetén majd a bíróság döntheti el, hogy az építtető haladéktalanul tett-e eleget a kötelezettségének, vagy sem. Az APEH honlapján megjelent tájékoztató szerint az adóhatóság akkor fogadja el haladéktalanul megtett bejelentésnek az építtető nyilatkozatát, ha az a tudomásra jutástól számított nyolc napon belül megtörténik. Felmerül bennem a kérdés, hogy mikor jut az építtető tudomására a változás? Akkor, amikor a vállalkozó közli az új árat, vagy akkor, amikor a vállalkozói ajánlatot az építtető elfogadja, vagy más időpontban? Jó lenne tudni azt is, hogy vajon az építésügyi hatóság is az adóhatósági gondolkodásmódot követi-e, vagy esetleg náluk a haladéktalan adatszolgáltatás rövidebb időtartamot jelent?
A kivitelezési érték legapróbb változásáról elvileg az APEH részére folyamatos tájékoztatást kell adni, és a haladéktalan adatszolgáltatás elmaradása vagy nem megfelelő teljesítése mulasztási bírságot vonhat maga után. Kérdés, hogy az adóhatóságnak miért kell napokon belül tudomást szereznie például arról, hogy a vállalkozási szerződésnek megfelelő építési anyag csak magasabb áron szerezhető be, és ezért néhány ezer forinttal nő a vállalkozói díj. Ha pedig a tervezett költségnövekedés összegéről nyolc napon túl kiderül, hogy mégsem pontos, készíthetjük az újabb „Bejelentő lapot”. Nem lenne az adóhatóság számára is kedvezőbb, ha a bejelentést az építkezés megkezdésekor és annak befejezésekor kellene megtenni? Az építtető megszabadulna az építkezés hercehurcája mellett a bírság állandó fenyegetettségétől, az adóhatóság pedig esetleg több tucat, egymásnak ellentmondó és teljesen felesleges bejelentés feldolgozásától.
A gyakorlatban problémát okozhat az is, hogy be kell-e jelenteni például azt, ha az építtető valamelyik munkafolyamatot mondjuk minőségi vita miatt másik vállalkozóval készíttet el. Ebben az esetben a kivitelező adatai nem változnak, a szerződéses érték pedig vitatott, és az építtető időlegesen – lehet, hogy csak néhány tízezer forintos munka erejéig – mást is alkalmaz az építkezésen. Mivel a bejelentést az építkezés megkezdése előtt kell megtenni, az építtető úgy is értelmezheti a jogszabályt, hogy az építésügyi hatóságnak azt sem kell bejelentenie, ha időközben az eredeti kivitelező mellett további vállalkozókkal, egyéb munkálatok elvégzésére is köt szerződést – természetesen 10 millió forint alatti összegre –, hiszen az eredeti kivitelezői adatokban ekkor sem változott semmi.

Az építésfelügyeleti bírság

A törvénymódosítást megelőzően az építésfelügyeleti szervnek nem volt olyan eszköze, amellyel kikényszeríthette volna a határozatában foglaltakat, rászoríthatta volna az építtetőket, kivitelezőket a hiányosságok felszámolására. Az építési törvény (1997. évi LXXVIII. törvény) kiegészített 46. § (4) bekezdése kimondja, hogy az építőipari kivitelezési tevékenység jogszabályban meghatározott bejelentési kötelezettségének elmulasztása, végzésének, a beépített anyagok, szerkezetek, berendezések, minőségében azonnali intézkedést igénylő állapot megállapítása esetén – az építésfelügyeleti szerv mellett – már az építésügyi hatóság is azonnal végrehajtható határozattal elrendelheti a szabálytalan állapot megszüntetését, illetőleg kezdeményezheti az intézkedések megtételét az arra jogosult szervnél. A törvénymódosítás az építési törvényben felsorolt hiányosságok, szabálytalanságok mielőbbi megszüntetése érdekében bevezette az építésfelügyeleti bírságot, amelynek összege ötvenezer forinttól tízmillió forintig terjedhet. A bírság megállapításának részletes anyagi és eljárási szabályait a 238/2005. (X. 25.) Korm. rendelet tartalmazza (a Magyar Közlöny 140. számában hirdették ki). Előreláthatólag a kormányrendelet előírásait – a 2005. évi LXXVI. törvényben rögzített szabályokkal együtt – a következő számban ismertetni fogjuk.
Itt is tennék egy megjegyzést. A jogalkotásról szóló 1987. évi XI. törvény 12. §-ának (4) bekezdése előírja, hogy a jogszabályt és végrehajtási jogszabályát egy időben kell hatályba léptetni. Ez jelen esetben azt jelenti, hogy a 2005. évi LXXVI. törvényt és az építésfelügyeleti bírságról szóló kormányrendelet hatályba lépésének azonos időpontban kellett volna megtörténnie. Mivel a törvény 2005. július 15-én hatályba lépett, és a kormányrendelet a kihirdetést követő 45. napon (vagyis december 9-én) lesz hatályos, ez két következménnyel jár. Egyrészt a kormány a jogalkotói kötelezettségének elmulasztásával majdnem fél éven keresztül törvénysértést követ el. Másrészt – és az építtetők részére ez a lényegesebb – véleményem szerint a kormányrendelet szabályainak hatályba lépéséig a bejelentési kötelezettséget elmulasztók építésfelügyeleti bírsággal nem súlyhatók.

archiweb