Telekvásárlás, -eladás

Építési teleknek tekintendő a beépítésre szánt területen fekvő, az építési szabályoknak megfelelően kialakított és közútról vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül megközelíthető, egy helyrajzi számon nyilvántartásba vett földterület.

Telekingatlan adásvétele esetén az eladó arra vállal kötelezettséget, hogy a telek tulajdonjogát és birtokát - vételár megfizetése ellenében - átruházza a vevőre, a vevő pedig köteles a vételárat megfizetni és a telket átvenni.

A telek megvásárlásának alapvető feltétele, hogy a telek az eladó tulajdonában legyen (az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként szerepeljen), és az rendelkezhessen is vele (a rendelkezési jogot kizárja, pl. a telken fennálló elidegenítési tilalom). A leendő vevő erről az ingatlan tulajdoni lapjáról tájékozódhat. A tulajdoni lapot bárki megtekintheti, illetve hiteles másolatot kérhet arról a telek fekvése szerint illetékes (körzeti) földhivataloknál, illetve Budapesten a Fővárosi Kerületek Földhivatalánál. Célszerű az adásvételi szerződés megkötése előtt közvetlenül megtekinteni a tulajdoni lapot, mivel előfordulhat, hogy nem a tulajdonos adja el a telket, illetve ugyanaz a személy rövid időn belül azt több személynek is értékesíti. A tulajdoni lap hiteles tájékoztatást nyújt a telekkel kapcsolatos lényeges jogokról és terhekről is, így beszerzése elejét veheti egy későbbi jogvitának, vagy kényelmetlen helyzetnek.

Az eladó - az adásvétel megkötése előtt - köteles tájékoztatni a vevőt a telek lényeges tulajdonságairól és a kapcsolatos fontos követelményekről, így az arra vonatkozó esetleges jogokról és terhekről. (pl. az eladó köteles tájékoztatni a vevőt arról, hogy a telket a szomszédos, a közútra bejárattal nem rendelkező telek használója javára átjárást biztosító telki szolgalom terheli). Köteles továbbá az ilyen körülményekre, illetőleg jogokra és terhekre vonatkozó okiratokat a vevőnek átadni. Ilyen okirat lehet például a telek alatt húzódó közüzemi vezetékek elhelyezkedését ábrázoló tervrajz.

Amennyiben az eladó olyan lényeges körülményekről nem tájékoztatja a vevőt, amelyekről kellő gondosság mellett sem tudhatott volna, és azok ismeretében az nem vette volna meg a telket, a vevő a vételár mérséklését követelheti, illetve súlyos esetben el is állhat a már megkötött szerződéstől, és a teljes vételárat, valamint kárainak megtérítését követelheti a tisztességtelen eladótól.

Ez vonatkozik arra az esetre is, ha a vevő csak utólag értesül arról, hogy tulajdonszerzését más, harmadik személynek a telekre való joga korlátozza, vagy akadályozza (pl. nem az eladó volt a tulajdonos, vagy a telket olyan haszonbérlő is használja, akiről a vevő nem tudott).

Abban az esetben, ha a telek vételárát nem az adásvétel létrejöttekor fizeti ki a vevő, az eladó tulajdonjogát a teljes vételár megfizetéséig fenntarthatja. Ebben az esetben a vevő tulajdonjogának megszerzéséig (a vételár teljes megfizetéséig) a telket nem adhatja el, nem terhelheti meg (pl. nem vehet fel rá bankkölcsönt) az eladó jóváhagyása nélkül. Amennyiben a vevő e kötelezettségének nem tesz eleget, ezért felelősséggel tartozik.

A vevő a telket a felek megegyezése szerinti időpontban veheti birtokba, de a vételár teljes összegének megfizetését követően csak indokolt esetben maradhat a telek az eladónál (pl. a telken lévő felépítmény lebontásáig). A vevőt a birtokbalépés időpontjától kezdődően illetik meg a telekből származó hasznok, illetve ettől kezdve köteles az ingatlanhoz fűződő terhek viselésére. Célszerű a birtokba lépéskor leolvasni a közműmérőket (gáz-, villany-, vízóra), illetve bejelenteni a szolgáltatóknál a tulajdonosváltást.

Az építési telket beépítési kötelezettséggel kell eladni (A földről szóló 1987. évi I. törvény végrehajtásáról szóló 26/1987. (VII. 30.) MT. sz. rendelet - a továbbiakban: Ftvégr.). Ennek általában az állam, illetve önkormányzat tulajdonában lévő építési telkek esetén van jelentősége. A vevőnek az építési telek beépítésére irányuló kötelezettségét, annak határidejét az adásvételi szerződésben is rögzíteni kell. A kötelezettséget a vevő akkor teljesíti, ha az így felépített építményre jogerős használati engedélyt kapott. Elképzelhető azonban az is, hogy a volt tulajdonos a beépítési kötelezettséget teljesítettnek tekinti akkor is, ha az építmény 75%-os készültségi fokot elérte a határidő lejártakor. A beépítési kötelezettség teljesítésére három évnél rövidebb határidő nem állapítható meg (Ftvégr. 10.§ (1) bek.). Az építési telket a beépítési kötelezettség teljesítéséig elidegenítési tilalom terheli. Az eladó indokolt esetben a teljesítési határidőt meghosszabbíthatja, illetőleg az elidegenítési tilalom alól felmentést adhat.

Amennyiben a vevő az építési telekre vonatkozó beépítési kötelezettségét nem teljesíti, az adásvételi szerződés megszűnik (bontó feltétel). E feltétel bekövetkezte esetén a volt tulajdonos elveszti a telken megszerzett tulajdonjogát, részére a vételár évi kettő százalékkal csökkentett összegét kell visszafizetni, de ez az összeg nem haladhatja meg a szerződés felbontásakor a hasonló építési telekért fizetendő vételárat.

A szerződés megszűnése esetén a volt tulajdonos a tulajdonában álló vagyontárgyakat elviheti, az ültetvényt azonban a földtől nem választhatja el (a fákat, az egyéb telepített növényzetet stb. nem szedheti ki). Az el nem vitt vagyontárgyak értéküknek megfelelő térítés ellenében a földtulajdonos tulajdonába kerülnek. A volt tulajdonos részére meg kell téríteni a föld értékét növelő munkák ellenértékét is (pl. talajfeltöltés).

Az önkormányzati szerv a kezelésében levő, állami tulajdonban álló, eladásra kerülő telkeket az eladónak (kezelőnek) meg kell hirdetnie a sajtó vagy más tájékoztató eszközök útján, illetőleg a helyben szokásos módon, és a jelentkezőket elő kell jegyeznie. Az eladó a vevőt azok közül választja ki, akik vállalják az építési telek beépítésére vonatkozó előírások teljesítését, illetőleg a vételár megfizetését. Eltérően a nem állami, vagy önkormányzati telkek eladásánál a későbbiekben leírtaktól, a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyeztetéséről a kezelő köteles gondoskodni; a bejegyzést a vevő is kérheti.


Az adásvételi szerződéssel kapcsolatos követelmények:

Az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés kizárólag írásban köthető meg érvényesen. A szerződésnek tartalmaznia kell: a vevő és az eladó személyi adatait (családi és utónév, leánykori családi és utónév, születési év, anyja neve, lakcím, személyi azonosító), az ingatlan pontos meghatározását (település, helyrajzi szám), a tulajdonjog vétel jogcímén való megszerzésének tényét, a meghatározott vételárat, a feleknek a tulajdonjog átruházására és megszerzésére irányuló, és az eladónak a tulajdonjog bejegyzését engedő nyilatkozatát, valamint a szerződő felek állampolgárságát.
A vevő tulajdonjogát az illetékes földhivatal kizárólag akkor jegyzi be, ha a szerződés az alábbi formai követelményeknek megfelel:

1. Kitűnik belőle megkötésének helye és ideje
2. Szerepel benne a felek saját kezű aláírása
3. Ügyvéd az okiratot ellenjegyezte, vagy közjegyző közokiratba foglalta
4. Több lapból álló szerződés esetén az egyes lapokat a szerződés megkötésében részt vevők alá kell, hogy írják


Költségek:

Az adásvételi szerződés megkötését követő 30 napon belül meg kell keresni az illetékes körzeti földhivatalt a megszerzett tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése végett. A bejegyzési kérelemhez csatolni kell az adásvételi szerződés 1 db eredeti és 2 db másolati példányát is.

A földhivatali eljárással kapcsolatban felmerülő költség: 2001-ben az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog bejegyzésének illetéke 2000,-Ft, amelyet illetékbélyegen kell leróni.

Az adásvételi szerződés elkészíttetésével kapcsolatos költségek: amennyiben ügyvédi közreműködéssel jön létre az adásvételi szerződés, ügyvédi díjat kell fizetni az eljáró ügyvédnek. Ennek mértéke - az ingatlan értékétől, a felmerülő munkától és költségektől függően - általában a vételár 0,5-1,5%-áig terjed. Ettől természetesen el lehet térni. Közjegyzői közreműködés esetén jogszabály határozza meg a közjegyző díját:

1. 500.000 Ft feletti, de 5.000.000 Ft-ot meg nem haladó ügyérték esetén a közjegyzői díj összege 11.700 Ft és az 500.000 Ft feletti rész 1%-a
2. 5.000.000 Ft feletti, de 10.000.000 Ft-ot meg nem haladó ügyérték esetén a közjegyzői díj összege 56.700 Ft és az 5.000.000 Ft feletti rész 0,5%-a
3. 10.000.000 Ft feletti ügyérték esetén a közjegyzői díj összege 81.700 Ft és a 10.000.000 Ft feletti rész 0,25%-a, de ez esetben legfeljebb 200.000.000 Ft ügyérték alapján járó munkadíj számítható fel.

Amennyiben a szerződő felek másként nem állapodnak meg, az eladó viseli azokat a költségeket, amelyek az ingatlan átadásával és az ingatlan-nyilvántartási állapot rendezésével kapcsolatban merülnek fel, a vevő pedig az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződéssel (ügyvédi díj, közjegyzői díj valamint felmerült költségeik), az átvétellel és tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésével kapcsolatos költségeket kell, hogy viselje.

A visszterhes vagyonátruházási (vagyonszerzési) illeték a vevőt terheli.

A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke a megszerzett vagyon (telek, vagy telekhányad) terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének 10% -a.


Illetékkedvezmények:

Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak) a megszerzése, ha a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít. A vagyonszerző lakóház-építési szándékáról legkésőbb az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozhat az illetékhivatalnál;

Ha a telekingatlan megszerzője a lakóház felépítését - legkésőbb a határidő elteltét követő 15 napon belül - használatbavételi engedéllyel igazolja, az illetékhivatal a megállapított, de a megfizetés tekintetében felfüggesztett illetéket törli.

Termőföld tulajdonjogának, vagyoni értékű jogának visszterhes vagyonátruházási illeték alá eső megszerzése esetén az egyébként járó illeték egynegyedét kell megfizetni.