Az elővásárlási jog

Elővásárlási jog esetén a jogosult követelheti, hogy amennyiben az elővásárlási joggal terhelt dolog tulajdonosa a dolgot el kívánja adni, az eladás előtt őt kérdezze meg, hogy a leendő vevővel megkötendő megállapodás feltételei szerint (pl. ár, fizetési feltételek stb.) meg kívánja-e vásárolni a dolgot. Amennyiben a jogosult elővásárlási jogával él, az adásvételi szerződést az eladó nem a vevővel, hanem a jogosulttal köti meg ugyanolyan feltételekkel. Amennyiben az elővásárlásra jogosult nem él ezzel a jogával, az eladó köteles olyan feltételekkel megkötni a szerződést a vevővel, mint amilyen feltételeket a jogosulttal közölt.

Az eladó köteles a leendő vevővel közölni, hogy az adásvétel tárgyát képező dolog elővásárlási joggal terhelt. Ez alól csak akkor mentesül, ha a leendő vevő tudott erről, vagy tudnia kellett.

Az elővásárlási jog a dolog tulajdonosának és az elővásárlásra jogosult személy megállapodásán alapulhat, illetve jogszabály elővásárlási jogot állapíthat meg egyes személyeknek.

Amennyiben megállapodáson alapul az elővásárlási jog, az csak úgy érvényes, ha a felek a megállapodást írásba foglalták. A megállapodás érvényességének nem feltétele tanúk alkalmazása, vagy közjegyző igénybevétele.

Fontos, hogy elővásárlási jogot kikötni kizárólag a dolog adásvétel útján történő eladása esetére lehet, így pl. ha az eladó a dolgot elajándékozza, elcseréli, gazdasági társasága beapportálja, a jogosult elővásárlási jogával nem élhet. Ettől a szabálytól csak jogszabályi felhatalmazás alapján lehet eltérni. Ilyen jogszabályi felhatalmazást tartalmaz a 1997. évi CXLIV. törvény 135. §-a, mely szerint, ha a gazdasági társaság tagjának a társaságból való kizárása esetén üzletrészét elárverezik, a társaság többi tulajdonosa, a társaság, illetve az általuk kijelölt személy annak ellenére elővásárlásra jogosult, hogy az üzletrész tulajdonjoga nem adásvétellel, hanem árverés útján száll át.

Jogszabályon alapul az elővásárlási jog például abban az esetben, ha a föld és a rajta lévő épület tulajdonosai különböző személyek: ebben az esetben a föld tulajdonosát az épületre, az épület tulajdonosát a földre illeti meg elővásárlási jog. Ugyanez a helyzet közös tulajdon esetén is, amikor a tulajdonostársakat tulajdonostársuk tulajdoni hányadára nézve elővásárlási jog illeti meg (1959. évi IV. törvény (Ptk.) 145.§ (2).

A tulajdonostól nem lehet azonban elvárni, hogy saját jogos érdekei hátrányára teljesítse az elővásárlási jogból eredő követelését. A jogosulttal szemben fennálló vételi ajánlat közlési kötelezettségének gyakorlása nem várható el tőle akkor, ha a közléssel kapcsolatos eljárás olyan sokáig tartana, hogy a leendő vevő elállna a szerződés megkötésétől. Ezért a tulajdonosnak nem kötelessége a kapott ajánlatot közölni a jogosulttal, ha annak tartózkodási helye ismeretlen, vagy ha az ajánlat közlése számottevő késedelemmel járna (ilyen eset fordulhat elő, ha egy ingatlannak olyan sok tulajdonosa van, hogy hónapokba, vagy évekbe telne, amíg minden társtulajdonos nyilatkozna szándékáról).

Az eladó a kapott vételi ajánlatot teljes terjedelmében köteles a jogosulttal közölni. A kötendő szerződés valamennyi lényeges elemét közölni kell a jogosulttal, hiszen az csak ezen feltételek ismeretében kerül olyan helyzetbe, hogy dönthessen elővásárlási jogának gyakorlásáról. Az ajánlatot a jogosult részére akkor kell közöltnek tekinteni, ha szóban arról tudomást szerzett, vagy az írott formában hozzá eljutott (pl. tértivevény aláírása bizonyíthatja).

Az eladó a jogosult felé olyan határidőt köteles megszabni a válaszadásra, amely alkalmas arra, hogy a jogosult alaposan megfontolhassa, kíván-e elővásárlási jogával élni. Azt, hogy ez a határidő hány nap, az eset körülményei határozzák meg. Általában 8-15 napos határidőt szoktak megállapítani.

Ingatlanra vonatkozó nyilatkozata esetén a jogosult köteles azt írásban közölni.

Amennyiben az eladó által a jogosult nyilatkozattételére megszabott határidő eredménytelenül telik el (azaz a jogosult nem válaszol), úgy kell tekinteni, mintha lemondott volna elővásárlási jogáról.

Az ingatlant érintő elővásárlási jogot az ingatlan-nyilvántartásba célszerű bejegyeztetni, mivel attól fogva az ingatlan nem adható el az elővásárlásra jogosult tudta nélkül. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nélkül az ingatlanon jóhiszemű, az ellenértéket megfizető személy tulajdont szerez. Ebben az esetben az eladó kártérítési kötelezettséggel tartozik a jogosult felé.

Az elővásárlási jog egy meghatározott személyhez (a jogosult) kötődik, így azt nem lehet másra átruházni, illetve nem örökölhető. Ez alól csak törvény tehet kivételt, például a tőzsdei ügyletek során kikötött elővásárlási jog átruházható (Ptk. 207. §). Az elővásárlási jog, mint a dolgon fennálló teher örökölhető, tehát az elővásárlási jog kötelezettje (az eladó) halála esetén örököseit szintén terheli ez a kötelesség az öröklött dolog tekintetében.

Amennyiben egy dologra szerződésen és jogszabályon alapuló elővásárlási jog is fennáll egyidejűleg, a törvényben biztosított elővásárlási jog megelőzi a szerződésen alapulót. Így például ha a közös tulajdonban álló ingatlan egyik tulajdonosa elővásárlási jogot enged másnak, az csak akkor élhet ezzel a jogával, ha a tulajdonostársak (akiknek elővásárlási jogát törvény állapítja meg) nem kívánják megvenni az eladásra kerülő tulajdoni hányadrészt.


A visszavásárlási jog

Az adásvételi szerződés megkötésekor a szerződő felek megállapodhatnak abban, hogy az eladó jogosult az eladott dolgot a megállapodásban meghatározott időtartam alatt bármikor visszavásárolni. Érvénytelen a megállapodás, ha a felek az adásvételi szerződést követően állapodnak meg a visszavásárlási jogban, valamint akkor is, ha maga az adásvételi szerződés érvénytelen valamilyen okból.

A felek kizárólag adásvétel esetén köthetik ki a visszavásárlási jogot, így ha az új tulajdonos ajándékba kapta, vagy csere útján jutott a dologhoz, visszavásárlási jogot nem lehet érvényesen kikötni.

Semmis az a visszavásárlási jogot megállapító szerződés, amelyet nem írásban kötnek meg. A szerződés alakiságaira vonatkozó megállapítások is érvényesek.

A visszavásárlási jogot legtovább 5 éves időtartamra lehet megállapítani. Amennyiben a felek ennél hosszabb időben állapodtak meg, az 5 évet meghaladó kikötést úgy kell tekinteni, mintha a felek azt meg sem tették volna. A határidő elteltével a visszavásárlási jog nem gyakorolható.

A visszavásárlási jog bejegyzése csak a tulajdonjog bejegyzésével egyidejűleg kérhető. Ennek elmaradása esetén arra a személyre, aki az ingatlant megszerzi a visszavásárlási jog kötelezettjétől, nem vonatkozik a visszavásárlási jog.

A visszavásárlási jog, mint az elővásárlási jog is személyhez kötött, azaz nem ruházható át és nem is örökölhető.

A visszavásárlási jog gyakorlása: a jogosult (volt eladó) nyilatkozatában közli a kötelezettel (volt vevő) azt, hogy élni kíván visszavásárlási jogával. Ez nyilatkozat megtételével adásvételi szerződés jön létre, amelyben vevő a volt eladó, az eladó pedig a volt vevő. Ennél fogva a volt vevő köteles a dolgot a volt eladóra átruházni (visszaruházni), a volt eladó pedig köteles megfizetni a vételárat.

A vételár az eredeti eladási árral azonos, azonban figyelembe kell venni a visszavásárlás időpontjában fennálló értékváltozásokat. Ennek alapján le lehet vonni a vételárból például a dolog időközbeni értékcsökkenését (állagromlást), de a vételár növekedését eredményezheti az időközben a dolgon végzett értéknövelő beruházás is (pl. lakóház esetében a födémcsere).

A volt vevő köteles a visszavásárlási jog fennállása alatt tartózkodni minden olyan magatartástól, amely lehetetlenné teszi, vagy korlátozza a visszavásárlást. Ilyen magatartás lehet például az, hogy a volt vevő szándékosan megrongálja, használhatatlanná teszi a dolgot, vagy azt másnak eladja. Ezekben az esetekben a volt vevő felelősséggel tartozik a volt eladónak, ha az visszavásárlási jogát nem, vagy csak korlátozottan tudja gyakorolni.

Ha a visszavásárlási joggal terhel dolog a volt vevő hibáján kívüli okból megsemmisül, a visszavásárlási jog megszűnik.